Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego – wpis roszczenia do księgi wieczystej – konsekwencje dla Sprzedającego nieruchomość
Umowa przedwstępna zawierająca w swej treści przyrzeczenie sprzedaży nieruchomości określonemu nabywcy
w świetle prawa stanowi roszczenie, które zgodnie z Ustawą z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
powinno zostać ujawnione w Dziale III „Prawa, roszczenia i ograniczenia” księgi wieczystej.
Mówi o tym Art. 16, którego treść brzmi:
„1. W wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych w księdze wieczystej, poza prawami rzeczowymi,
mogą być ujawniane prawa osobiste i roszczenia.
2. W szczególności mogą być ujawniane:
1) prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia,
2) roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego
albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego: dotyczy to także roszczeń przyszłych”.
Ujawnienie roszczenia przyszłego w księdze wieczystej skutkuje następującymi prawami:
- prawo osobiste lub roszczenie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu (Art. 17 u.o.k.w.i.h);
- w sytuacji, gdy zobowiązany z umowy przedwstępnej sprzeda nieruchomość komuś innemu, roszczenie ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości przekształca się w roszczenie przeciwko każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości (Sąd Najwyższy z dnia 13 lipca 2005 r. I CK 28/05);
- skutek odszkodowawczy;
- możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem od osoby, z którą została podpisana umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego lub od osoby, która nabyła tę nieruchomość już po podpisaniu umowy przedwstępnej;
- ponadto, wpis roszczenia przyszłego do księgi wieczystej nieruchomości skutkuje mniejszym zainteresowaniem nabycia takiej nieruchomości przez potencjalnych kupców.
Ujawnienie w księdze wieczystej roszczenia wynikającego z zawartej umowy przedwstępnej
w zakresie nabycia nieruchomości nie tylko nie przyciąga zainteresowanych do nabycia takiej nieruchomości,
ale przede wszystkim skutecznie „odstrasza” przyszłych potencjalnych nabywców.
Nikt bowiem działając w dobrej wierze nie skusi się na kupno nieruchomości wiedząc,
że została zawarta umowa przedwstępna na nabycie takiej nieruchomości.
Ale to nie koniec …
W przypadku, gdy po upływie roku od wpisu do księgi wieczystej roszczenia
wynikającego z umowy przedwstępnej, nie dojdzie do zbycia nieruchomości
(do przeniesienia własności) to zgodnie z Art. 19.1 u.o.k.w.i.h
roszczenie to może zostać wykreślone na jednostronne żądanie właściciela lub wieczystego użytkownika nieruchomości.
Co powyższe oznacza w praktyce dla Strony Sprzedającej?
Możliwość zablokowania sprzedaży na rzecz innego nabywcy na okres aż 1 roku!
Jeśli w trakcie procedowania sprzedaży nieruchomości zajdą okoliczności w wyniku których
nie będzie możliwe zawarcie umowy przyrzeczonej, a Strona Kupująca nie wyrazi zgody na rozwiązanie umowy
i wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej – zgodnie z prawem właściciel będzie mógł je jednostronnie wykreślić
po upływie roku od określonego w umowie przedwstępnej terminu umowy przeniesienia własności.
Mówiąc wprost – w ww. sposób (przy braku dobrej woli Strony Kupującej) sprzedaż nieruchomości
zostanie zablokowana na okres nawet ponad roku.
Mając na uwadze powyższe wybór formy umowy przedwstępnej pomiędzy umową cywilno-prawną a notarialną
wymaga wykazania się należytą starannością, dogłębną analizą danych krytycznych transakcji,
a także odpowiednich zabezpieczeń przy pomocy skutecznych instrumentów prawnych.
Mając na uwadze powyższe służymy pomocą w ww. zakresie.
Powierz nam bezpieczną sprzedaż swojej nieruchomości.