Kim jest idealny najemeca? Mówi się, że perfekcyjny najemca to taki, który płaci i nie mieszka …
Kim jest idealny najemca?
Mówi się, że perfekcyjny najemca to taki, który płaci i nie mieszka … 😉
Najem, weryfikacja najemcy przez zawarciem umowy najmu.
Cały najem jest procesem. Proces ten jest powtarzalny, posiada standard działania,
kluczowe elementy tj. ogłoszenie, rozmowa telefoniczna, przygotowanie nieruchomości,
prezentacja, rozmowa bezpośrednia z najemcą, negocjacje, umowa najmu, przekazanie nieruchomości, zarządzanie najmem.
Zacznijmy od początku. Zamieszczam ogłoszenie.
Odbieram telefon.
Ludzie są różni, musisz nauczyć się panować nad ich temperamentem,
wyczuwać ich potrzeby już przy pierwszym, telefonicznym kontakcie.
Wszystko by nie tracić czasu, czas jest jak złoto.
Najlepiej przygotowani poszukujący mieszkania do wynajęcia posiadają tzw. listę pytań.
Powody pytań są różne, pytania są dobre – oznaczają zainteresowanie.
Chcemy najemcę, który zadaje dużo pytań. Jeśli ktoś już na samym początku negocjuje jesteśmy w domu! Prawie…
Istnieje wiele pytań, które możemy zadać celem wstępnej weryfikacji, moje ulubione to:
1. Dlaczego właśnie to mieszkanie Pana/Panią zainteresowało?
(Odpowiedź: odpowiada mi lokalizacja, mam blisko na uczelnię, właśnie się przeprowadzam,
chcę pozostać w danej lokalizacji lecz w bardziej komfortowych warunkach – wie czego chce, sprawdzony, stabilny najemca).
2. Co będzie Pan/Pani robić we Wrocławiu?
(Odpowiedź: Pracować. Jaka umowa, jaka firma itp.).
3. Od jak dawna poszukuje Pan/Pani mieszkania do wynajęcia?
(Odpowiedź: jest to pierwsze mieszkanie, potrzebuję się wprowadzić za dwa miesiące – potencjalna strata czasu).
Poprzez ww. pytania upewniam się m.in., iż ryzyko, że najemca będzie niewypłacalny jest minimalne,
samo jego zainteresowanie mieszkaniem nie jest wystarczające.
Spotkanie face to face.
Po pierwsze potwierdzam termin spotkania oraz obecność.
Który z agentów nie posiada doświadczenia oczekiwania na spotkanie w celu prezentacji
gdzie osoba teoretycznie zainteresowana nie pojawia się w ogóle, nie odbiera telefonu,
a my jechaliśmy 40 minut w jedną stronę w korkach… kompletna strata czasu, bolesna nauczka.
Kiedy dochodzi do prezentacji ważny jest sposób w jaki najemca ogląda mieszkanie.
Nie oprowadzam go z kąta w kąt racząc instrukcjami o praktycznym korzystaniu
i objaśniając działanie sprzętów AGD czy oświetlenia, pozwalam na swobodę i obserwuję.
Inaczej ogląda osoba, która po raz pierwszy wynajmuje, inaczej doświadczony najemca, inny pośrednik czy badacz konkurencji.
Rozumię potrzeby osoby poszukującej lokum do zamieszkania, niech sobie samodzielnie ogląda,
ja wiem na czym koncentruje ona swoją uwagę i wiele mi to o nim mówi. Oglądaj tak jak ogląda najemca.
Co dalej? Nagle pada: Dobrze, biorę!
Bierze czy nie? Najemca myśli o sobie, że jest klientem. Nie jest nim, jest naszym partnerem, podmiotem współpracującym.
Klientem jest inwestor.
Biorę!
Fajnie! Usiądźmy zatem i porozmawiajmy.
W tym momencie pojawiają się szczegółowe pytania, które trzeba zadać:
– gdzie Pan/Pani pracuje
– na podstawie jakiej umowy następuje zatrudnienie
– jaki czas ona obowiązuje
– czy posiada Pan/Pani historię najmu itp.
Jeśli w tym momencie intuicja podpowiada mi NIE WYNAJMUJ (a posiadam ją wysoce rozwiniętą) daję sobie zielone światło by nie wynajmować tej osobie. Lepiej jest nie wynająć niż borykać się z problemami przez kolejny rok.
Jak odmówić?
– jest rezerwacja do godz. 19.00 dziś, poinformujemy Pana/Panią
– ponieważ nie akceptuje Pan/Pani …. kaucja wynosi trzykrotną wysokość czynszu najmu
– proszę o PIT
– proszę o zaświadczenie o niekaralności
– proszę o raport z BIK
Jak podchodzimy do osób zainteresowanych najmem? Przechodzą one rekrutację.
– rozmowa telefoniczna w odpowiedzi na ogłoszenie
– odpowiedzi na pytania w czasie spotkania bezpośredniego
– ultra restrykcyjna umowa najmu
– ocena skutecznego dostarczenia dokumentów oraz dostosowania się do tzw. house roules np. zakaz palenia, zakaz zwierząt domowych, cisza nocna itp.
Jaki jest idealny najemca?
Grzeczny, kulturalny, punktualny, pracujący, konkretny, wypłacalny, dostosowujący się do oczekiwań, nie jest roszczeniowy,
szanuje mienie oraz majątek osób trzecich.
Pamiętajmy, że jeśli współpraca zaczyna się źle na początku – później będzie już tylko gorzej.
Tak wygląda profil idealnego najemcy, jak sprawić by do naszego lejka marketingowego wpadały jedynie osoby o ww. cechach?
Komu nie wynajmować?
– nie wynajmujemy osobom, które wzbudzają litość
– nie wynajmujemy osobom, których zachowania odbiegają od normy (np. potrzebuję już od dziś… a co takiego złego stało się, że już od dziś, teraz, zaraz?)
– nie wynajmujemy osobom oferującym płatność np. za cały rok z góry (tak postępują agencje towarzyskie oraz panie wykonujące najstarszy zawód na świecie itp.)
– nie wynajmujemy osobom niesłownym oraz które kłamią
– nie wynajmujemy osobom odraczającym płatności (kaucja płatna w gotówce, przed wydaniem itp.)
Rozmawiamy twardo, konkretnie oraz jasno. Nie chcemy bo problemy najemców stały się naszymi problemami,
spodziewamy się długiej, spokojnej oraz owocnej współpracy w trakcie całego procesu najmu oraz zarządzania nim.
Kwestie formalne umowy najmu omówiłam w poprzednim wpisie na Blogu na stronie www.biuroswn.pl „Umowa najmu? Ale jaka?”.
Posiadasz mieszkanie, które chcesz bezpiecznie oraz bezproblemowo wynająć?
Zapraszamy do współpracy zarówno w pośrednictwie w najmie jaki i w dalszym zarządzaniu najmem.
Biuro SWN poleca się na dobrą przyszłość.
Alicja w Krainie Nieruchomości.